Zugang
Die beschriebenen Schuldverschreibungen richten sich nach der Richtlinie 2014/65/EU ausschliesslich an geeignete Gegenparteien und professionelle Kunden. Es handelt sich nicht um ein öffentliches Angebot. Ein Basisinformationsblatt wird nicht erstellt.
Die folgenden Angaben sind indikativ und unverbindlich. Sie stellen kein Angebot, keine Einladung zur Zeichnung und keine Anlageberatung dar.
FE Capital Real Estate S.à r.l. · Indikativ
Besicherte Schuldverschreibungen mit erstrangigen Grundpfandrechten an Betriebsimmobilien, die an die Unternehmen zurückvermietet sind, die sie gebaut haben und weiterhin nutzen.
400 Mio
Nennbetrag
4,5 %
Kupon, fest
10 J
Laufzeit, endfällig
40 %
Eigenkapital davor
Phase I: Deutschland, Österreich, Schweiz
01 · Ausgangslage
In einem Fertigungsbetrieb entfallen 25 bis 40 Prozent des Unternehmenswerts auf Grundstück und Gebäude. Dieses Kapital arbeitet nicht.
Es besichert allenfalls einen Bankkredit — zu einer Beleihungsgrenze deutlich unter dem Verkehrswert. Für eine Investition in Kapazität, Automatisierung oder Digitalisierung steht es nicht zur Verfügung.
Automatisierung und Energie
Steigende Lohn- und Energiekosten machen Automatisierung unumgänglich. Die Investition ist gross, die Amortisation lang, und die entstehende Sicherheit ist spezialisiert — genau das, was Banken am stärksten abschlagen.
Die Übergabe
Führt ein Kind weiter und werden zwei ausgezahlt, übersteigt die Abfindung regelmässig, was das Unternehmen tragen kann — und der Nachfolger muss sich privat verschulden.
Fälligkeiten
Kredite aus der Niedrigzinsphase laufen in einen anderen Markt hinein. Sale-and-Leaseback wandelt Eigentum in Liquidität, ohne die Verschuldung zu erhöhen.
Der zweite Grund ist der, für den es keine Kapitallösung gibt — und er bringt die besten Objekte hervor.
02 · Die Nachfolgerechnung
Ein Fertigungsbetrieb mit 140 Mio. Umsatz und 11 Mio. Betriebsergebnis. Bewertung beim Sechsfachen: 66 Mio. operativ, dazu 32 Mio. Immobilien.
Drei Kinder, eines führt weiter, zwei werden ausgezahlt. Abfindungsbedarf: 65 Millionen. Der Anspruch bemisst sich am Gesamtwert einschliesslich der Immobilie — der Kapitaldienst muss aus dem operativen Geschäft kommen, und das Gebäude erwirtschaftet nichts.
| ohne Verkauf | mit Verkauf | |
|---|---|---|
| Erforderlicher Kredit | 65,0 Mio | 33,0 Mio |
| Miete p. a. | — | 2,1 Mio |
| Kapitaldienst p. a. | 9,8 Mio | 5,0 Mio |
| Gesamtbelastung | 9,8 Mio | 7,1 Mio |
| Deckungsgrad | 1,12 | 1,55 |
1,12 wird nicht finanziert. Die Übergabe scheitert oder das Unternehmen wird verkauft. 1,55 geht durch.
Für den Investor entsteht ein zwanzigjähriger Mietvertrag mit einem Mieter, der das Gebäude seit Jahrzehnten nutzt und keine Alternative sucht.
03 · Was Sie halten
| Instrument | Besicherte Schuldverschreibung, fester Kupon |
| Nennbetrag | 400 Millionen Euro |
| Kupon | 4,50 % p. a., fest, jährlich |
| Laufzeit | Zehn Jahre, endfällig |
| Sicherheit | Erstrangige Grundpfandrechte an sämtlichen Objekten des Portfolios |
| Vor Ihnen | Eigenkapital in Höhe von 40 % des Portfoliowerts |
| Zugrunde liegend | Mietverträge über 15 bis 20 Jahre, doppelt netto, indexiert |
| Mietsicherheit | Sechs bis zwölf Monatsmieten je Objekt |
Net Lease, kein Finanzierungsleasing
Miete ist Miete. Sie amortisiert keinen Kaufpreis, und das Eigentum fällt nicht an den Mieter zurück. Es gibt keine Rückkaufoption, die dem Portfolio nach zehn Jahren die besten Objekte entzieht.
04 · Kapitalstruktur
200 Mio
40 % des Portfoliowerts
Zielrendite 6,5 % zuzüglich Indexierung, vierteljährliche Ausschüttung. Trägt jeden Wertrückgang, bevor die Anleihe berührt wird.
300 Mio
4,5 % fest, zehn Jahre
Erstrangige Grundpfandrechte. Betroffen erst, wenn der Portfoliowert um mehr als 40 Prozent fällt.
| Portfolio 500 Mio. bei 6,5 % Ankaufsrendite | EUR |
|---|---|
| Mietertrag brutto | 32,5 Mio |
| abzüglich Bewirtschaftung und Verwaltung, 1,2 % | −6,0 Mio |
| abzüglich Kupon · 300 Mio zu 4,5 % | −13,5 Mio |
| Verfügbar für 200 Mio. Eigenkapital | 13,0 Mio = 6,5 % |
Der Kupon ist kein Ziel, sondern ein Rest — was nach Bewirtschaftung übrig bleibt und vor dem Eigenkapital bedient wird.
05 · Belastbarkeit
Jedes Objekt hat einen Mieter. Zieht er aus, entfällt die gesamte Miete dieses Objekts. Das ist der empfindlichste Punkt dieser Anlageklasse.
Ziehen Sie den Regler, um zu sehen, wie sich Leerstand auf die Kupondeckung auswirkt. Die Rechnung unterstellt, dass über den gesamten Zeitraum keine Neuvermietung gelingt.
26,5 Mio
Nettomiete
13,5 Mio
Kuponlast
1,96
Kupondeckung
Bis 20 Prozent Leerstand bleibt die Deckung über 1,45. Erst bei 40 Prozent ist der Kupon gefährdet.
Überzeugend ist daran nicht die Höhe, sondern die Herkunft: 60 Prozent Anleihequote und 4,5 Prozent Kupon gegen 6,5 Prozent Ankaufsrendite. Drei Zahlen, die sich in einer Minute nachrechnen lassen.
| Drittverwendungsfähigkeit | Ankaufskriterium. Mindestens zwei alternative Nutzungen ohne Umbau über 15 % des Kaufpreises. Ohne Ausnahme |
| Mietbelastungsgrenze | Höchstens 25 % des Betriebsergebnisses. Wer die Miete leicht trägt, sucht keine günstigere Fläche |
| Mietsicherheit | Sechs bis zwölf Monatsmieten. Sie finanziert die Zeit bis zur Neuvermietung |
| Leerstandsrücklage | 0,3 % des Portfoliowerts jährlich. Bei einem leeren Objekt fallen Betriebskosten, Grundsteuer und Versicherung auf den Eigentümer zurück |
06 · Wettbewerb
Der Prüfaufwand für ein Objekt ist weitgehend unabhängig von seiner Grösse. Ein Fonds, der an der verwalteten Summe verdient, erzielt bei einem Zwölf-Millionen-Objekt ein Drittel des Ertrags bei gleichem Aufwand.
| Objektgrösse | Prüfkosten | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|
| 5 Mio | 180 Tsd | 3,60 % |
| 12 Mio | 180 Tsd | 1,50 % |
| 40 Mio | 180 Tsd | 0,45 % |
Anbieter wandern regelmässig nach oben, ins grössere Ticket. Der umgekehrte Weg kommt praktisch nicht vor. Die Nische ist nicht durch Unkenntnis geschützt, sondern durch die Ökonomie derer, die sie sehen.
07 · Was erworben wird
Eigentümergeführt, kein Finanzinvestor · Umsatz ab 30 Mio. · drei geprüfte Abschlüsse · Mietbelastung höchstens 3 % vom Umsatz und 25 % vom Betriebsergebnis · das Objekt ist für den Betrieb wesentlich
Phase I: DACH · etabliertes Gewerbegebiet mit Verkehrsanschluss · Drittverwendungsfähigkeit belegt · Baujahr oder Kernsanierung nach 2000 · Altlastenfreiheit durch Gutachten
Wohnimmobilien · Büroimmobilien ohne betrieblichen Zusammenhang · Einzelhandelsflächen · Projektentwicklung und Bau · spekulativer Leerstandserwerb · Objekte ohne bonitätsstarken Mieter am Tag des Erwerbs.
Die Stelle, an der solche Strukturen brechen
Bei Sale-and-Leaseback bestimmt derselbe Partner Kaufpreis und Miete. Ein um zwanzig Prozent überhöhter Preis mit einer um zwanzig Prozent überhöhten Miete ergibt exakt dieselbe Ankaufsrendite — und einen Mietvertrag, der in Jahr sieben bricht.
Deshalb wird die Marktmiete zuerst festgestellt, durch einen vom Verkäufer unabhängigen Gutachter und mit Vergleichsmieten aus demselben Teilmarkt. Erst danach wird der Kaufpreis abgeleitet. Die Reihenfolge ist bindend.
08 · Grenzen und Governance
| Grenze | Wert |
|---|---|
| Einzelobjekt | 10 % |
| Einzelner Mieter | 12 % |
| Einzelne Branche | 25 % |
| Einzelnes Sitzland | 70 % |
| Auslaufende Mietverträge je Jahr | 15 % |
| Mindestzahl Objekte | 15 |
| Anleihequote | 60 % |
Die Fälligkeitsgrenze ist die wichtigste. Bei einem Portfolio langfristiger Verträge entsteht das Risiko nicht im laufenden Betrieb, sondern beim Ablauf — sie verlangt eine bewusste Staffelung bereits beim Ankauf.
| Ankaufsausschuss | Vier-Augen-Prinzip. Wer ein Objekt einbringt, erstellt nicht das Votum; wer das Votum erstellt, stimmt nicht ab |
| Votum | Enthält zwingend den Abschnitt „Was gegen diesen Erwerb spricht". Er darf nicht leer bleiben |
| Bewertung | Extern, rotierend nach drei Jahren, unabhängig von Verkäufer und Ankaufsteam |
| Gebührendeckelung | Keine Ankaufsprovision, die mit dem Kaufpreis steigt |
| Grösse | angenommen | eingetreten |
|---|---|---|
| Ankaufsrendite im Mittel | 6,5 % | wird ausgewiesen |
| Bewirtschaftungskosten | 1,2 % | wird ausgewiesen |
| Mietausfallquote | 1,0 % | wird ausgewiesen |
| Prüfkosten je Objekt | 90 Tsd | wird ausgewiesen |
Ein Immobilienportfolio wird bewertet, nicht gehandelt. Die einzige Zahl, die sich nicht schönrechnen lässt, ist der tatsächliche Mieteingang — deshalb steht er im Abgleich an erster Stelle. Der Abgleich ist Anleihebedingung und wird auch veröffentlicht, wenn er ungünstig ausfällt.
09 · Redlichkeit
| Punkt | Stand |
|---|---|
| Erfahrungswerte in diesem Vehikel | Kein Objekt erworben |
| Herkunftsvorteil | Plausibel, nicht belegt. Siehe unten |
| Kostenvorteil | Ziel, erreichbar durch Wiederholung |
| Wertentwicklung | Die Rendite beruht auf laufendem Ertrag, nicht auf Wertsteigerung |
| Bilanzwirkung beim Verkäufer | Entscheidet dessen Abschlussprüfer, nicht wir |
| Aufsichtsrechtliche Einordnung | AIFM-Prüfung offen |
| Liquidität | Keine Erwartung eines Sekundärmarkts |
Warum sollte ein Unternehmer an uns verkaufen und nicht an einen etablierten Net-Lease-Investor?
Weil die meisten nicht an einen Investor verkaufen, sondern ein Problem lösen. Wir kommen aus dem Finanzierungsgespräch — Nachfolge, Transformation, Refinanzierung — nicht aus der Immobilienvermittlung. Das Gebäude ist das Mittel, nicht der Gegenstand.
Plausibel. Nicht belegt. Eine Pipeline aus fünf geprüften Objekten wäre der Beleg.
10 · Bedingungen
| Bedingung | |
|---|---|
| 1 | Rechtsträger errichtet, AIFM-Einordnung geklärt |
| 2 | Eigenkapitalschicht über 200 Mio. gezeichnet und eingezahlt |
| 3 | Verwaltungsgesellschaft und Verwahrstelle mandatiert |
| 4 | Sicherheitentreuhänder, Zahlstelle und Einbeziehungsagent mandatiert |
| 5 | Gutachterrahmen für Miete und Verkehrswert vereinbart |
| 6 | Pipeline aus mindestens fünf geprüften Objekten |
Bedingung 2 ist die für Sie entscheidende. Ohne die eingezahlte Eigenkapitalschicht gibt es keinen Puffer von vierzig Prozent, und der Kupon rechnet sich nicht.